Nowy stadion Polonii Warszawa – projekt, budowa, wizualizacje

Nowy stadion Polonii Warszawa ma pomieścić 16 000 widzów, kosztować około 832 mln zł i stać się sercem całego kompleksu sportowego przy Konwiktorskiej 6. Projekt obejmuje też halę na 2000 miejsc, Centrum Wsparcia Sportu i trzypoziomowy parking na 778 samochodów. To największa w historii inwestycja w infrastrukturę Polonii, zaprojektowana tak, by działać przez cały rok i otworzyć ten fragment miasta na mieszkańców. Jeśli chcesz uporządkować wiedzę o projekcie, budowie i wizualizacjach – czytaj dalej.

Jak wygląda projekt nowego stadionu Polonii Warszawa?

Nowy kompleks przy Konwiktorskiej 6 powstaje na bazie koncepcji przygotowanej przez pracownię JSK Architekci – tę samą, która odpowiada za Stadion Narodowy. Zamiast jednego budynku zaplanowano trzy powiązane bryły: stadion piłkarski, halę sportową od północnego zachodu i Centrum Wsparcia Sportu od południowego zachodu. Wszystkie obiekty mają podobną, rytmiczną architekturę z lekką kolumnadą i ażurowymi elewacjami otwierającymi się na zieleń Parku Traugutta.

Dominantą będzie Stadion Polonii Warszawa – zwieńczony dachem „ramą” nad historycznym zachodnim frontem. Dwa budynki po zachodniej stronie sięgną około 16 metrów, a stadion będzie o 3 metry wyższy. Dzięki temu nad zabytkową fasadą można zawiesić nowoczesne zadaszenie, zachowując charakter miejsca i jednocześnie poprawiając komfort kibiców. Kubaturę domknięto tylko tam, gdzie wymaga tego funkcja, resztę pozostawiono możliwie otwartą i przewiewną.

Trybuny okalają boisko ze wszystkich stron i mają mieć jednolitą wysokość – 22 rzędy, co przełoży się na 16 000 miejsc. Tradycyjny układ sektora gości na północy i „młyna” na wschodzie zostaje zachowany, podobnie jak kultowa „Kamienna”, która przechodzi w pełnoprawną wschodnią trybunę. Zachodnia trybuna – z zabytkową częścią – zostanie zachowana, rozbudowana i przykryta nowym dachem.

Nowy stadion Polonii łączy modernizację historycznej trybuny zachodniej z budową zupełnie nowych trybun, zachowując układ sektora gości na północy i „Kamiennej” na wschodzie.

Rozmieszczenie trybun i stref kibiców

Projekt zakłada wyraźny podział na różne strefy widowni. Standardowe sektory powstaną w częściach północno‑zachodniej i południowo‑zachodniej, z dobrym widokiem na całe boisko i bliskim dostępem do gastronomii. Północna trybuna będzie miała wydzielony sektor kibiców gości z osobnym wejściem i buforami bezpieczeństwa, co ułatwi organizację meczów o podwyższonym ryzyku. Od południa znajdzie się sektor najbardziej zagorzałych sympatyków Polonii, z myślą o oprawach meczowych.

Wschodnią stronę zajmie odświeżona trybuna „Kamienna”, czyli dotychczasowy ziemno‑betonowy wał z 2004 roku już w pełni wkomponowany w nową architekturę. Zachodnia trybuna będzie łączyła funkcję historycznej fasady od ul. Bonifraterskiej z nowoczesnym zapleczem – tu ulokowane zostaną m.in. loże, szatnie i przestrzenie techniczne.

Strefa VIP, media i zaplecze

W projekcie mocno rozbudowano część premium i zaplecze. Nad trybunami przewidziano dwupoziomową strefę VIP z 22 lożami typu skybox oraz przestronną strefą cateringową. Liczba miejsc premium ma sięgnąć co najmniej kilku tysięcy, tak by mecze, koncerty i konferencje mogły generować stałe przychody. Część funkcji głównej trybuny – biura, centrum konferencyjne, sale spotkań – przeniesiono do budynku za trybuną południową.

Pod trybunami zaplanowano m.in. szatnie piłkarskie, pomieszczenia dla sędziów, centrum VAR, strefy rozgrzewki i magazyny sprzętowe. Kompleks pomieści też dobrze wyposażoną strefę medialną z salą konferencyjną, stanowiskami komentatorskimi i zapleczem transmisyjnym. Taki układ ma spełniać wymogi licencyjne UEFA i PZPN dla meczów międzynarodowych.

Jakie obiekty obejmuje cały kompleks sportowy?

Nowa inwestycja to nie tylko stadion, ale pełne Młodzieżowe Centrum Sportu. Całość finansuje i prowadzi Miasto st. Warszawa, z wykorzystaniem formuły Partnerstwo Publiczno‑Prywatne. Projekt łączy infrastrukturę dla sportu zawodowego, młodzieży i mieszkańców, tak by obiekt był używany także w dni niemeczowe.

Hala sportowa

Po północno‑zachodniej stronie powstanie hala sportowa na około 2000 widzów. Głównym użytkownikiem mają być koszykarki SKK Polonia – grające w ORLEN Basket Lidze Kobiet – ale obiekt zostanie zaprojektowany tak, by mógł gościć również inne dyscypliny halowe i wydarzenia widowiskowe. Trybuny będą częściowo składane, co pozwoli łatwo przełączać się między meczami a koncertami, turniejami młodzieżowymi czy konferencjami.

Hala zostanie przystosowana do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, z windami, odpowiednią liczbą miejsc dla wózków i zapleczem sanitarnym. W projekcie przewidziano także strefę VIP, nowoczesne nagłośnienie i oświetlenie telewizyjne, aby wydarzenia z tego obiektu można było profesjonalnie transmitować.

Centrum Wsparcia Sportu

Drugi z nowych budynków – Centrum Wsparcia Sportu – ma stać się otwartą dla mieszkańców częścią kompleksu. W środku znajdzie się wysoka ścianka wspinaczkowa sięgająca najwyższej kondygnacji, kawiarnia i pub, muzeum klubowe, sklep kibica, kasy oraz liczne strefy wypoczynku. To ma być miejsce żyjące również poza dniami meczowymi, przyciągające rodziny i młodzież.

Na najwyższej kondygnacji CWS zaplanowano nowoczesne centrum rehabilitacji i fizykoterapii. Stąd skorzystają nie tylko zawodnicy Polonii, ale też mieszkańcy kierowani np. z miejskich programów zdrowotnych. W połączeniu z halą i stadionem tworzy się spójny ekosystem treningowy dla piłki nożnej, koszykówki i innych dyscyplin.

Parking podziemny i układ terenu

Od strony ul. Bonifraterskiej powstanie trzypoziomowy parking podziemny na 778 miejsc. Z parkingu będzie można przejść suchą stopą bezpośrednio na stadion oraz do obu hal – podziemne łączniki obsłużą widzów, zawodników i obsługę techniczną. W dni niemeczowe parking ma działać jako ogólnodostępny, odciążając zatłoczone ulice Muranowa i Nowego Miasta.

Nad ziemią teren zostanie całkowicie przeprojektowany. Projekt zakłada nowy plac miejski z fontanną, powiększenie Parku Traugutta i otwarcie dotąd zamkniętych kwartałów. Przejścia wokół stadionu będą ogólnodostępne, a ażurowa architektura ma podkreślać przenikanie się przestrzeni sportowej i parkowej. Stadion przestanie być „zamkniętą twierdzą”, a stanie się fragmentem codziennej tkanki miejskiej.

Jak będzie przebiegała budowa stadionu i całego kompleksu?

Realizacja inwestycji została rozłożona na kilka etapów, tak by ograniczyć wyłączenie boiska z użytkowania. Boisko ma pozostać na swoim miejscu przez cały czas, co pozwoli rozgrywać mecze nawet podczas budowy. Całość ma być prowadzona w formule Partnerstwo Publiczno‑Prywatne, przy długoterminowym zaangażowaniu miasta i partnera prywatnego.

Etap 0 – projektowanie

Przed wejściem na plac budowy przewidziano tzw. etap 0, czyli prace projektowe i przygotowawcze. Zgodnie z projektem umowy PPP, ma on trwać maksymalnie 14 miesięcy od podpisania umowy – przy obecnym harmonogramie byłby to przełom 2027 i 2028 roku. W tym czasie partner prywatny przejmie pozwolenie na budowę (ważne do grudnia 2027 r.) i będzie odpowiadał za utrzymanie jego ważności.

To również moment na doprecyzowanie technologii, logistyki budowy i sekwencji prac, tak aby meczowe funkcjonowanie stadionu było możliwie mało zakłócone. W tym etapie powstają też harmonogramy zamknięć ulic, dojazdów ciężkiego sprzętu i zabezpieczeń dla okolicznych mieszkańców.

Etap I – nowe obiekty i parking

Pierwszy zasadniczy etap dotyczy tego, co najmniej inwazyjne z punktu widzenia samego boiska. W jego ramach powstaną: hala sportowa, Centrum Wsparcia Sportu, parking podziemny i dziedziniec między budynkami. Według aktualnych założeń ma to potrwać maksymalnie 28 miesięcy, liczonych od rozpoczęcia robót budowlanych.

W praktyce szacuje się, że start prac będzie możliwy mniej więcej 14 miesięcy po podpisaniu umowy PPP, a więc najwcześniej około 2028 roku. Zakończenie etapu I oznacza oddanie do użytku nowych budynków towarzyszących, ale jeszcze bez zasadniczej przebudowy stadionu.

Etap II – trzy nowe trybuny stadionu

W drugim etapie budowane będą trzy nowe trybuny stadionu – północna, południowa i wschodnia – oraz przebudowywane zaplecze przy treningowym boisku „sahara”. Ten etap ma również limit czasowy do 28 miesięcy i zacznie się bezpośrednio po ukończeniu pierwszego. Na tym etapie kompleks zacznie przypominać docelowy kształt, choć główna, zachodnia trybuna pozostanie jeszcze w pierwotnej konstrukcji.

Rozwiązania logistyczne mają pozwolić na częściowe użytkowanie obiektu – w czasie, gdy część trybun będzie w budowie, inne sektory mogą być dopuszczone do użytku w ograniczonym zakresie. Kluczowe będzie tu współdziałanie wykonawcy z zarządcą obiektu, czyli jednostką Aktywna Warszawa.

Etap III – przebudowa trybuny zachodniej

Ostatni etap obejmuje częściową rozbiórkę i rozbudowę trybuny zachodniej z nowym dachem oraz uporządkowanie otoczenia od ul. Bonifraterskiej. Zakładany maksymalny czas to 16 miesięcy, liczonych od zakończenia etapu II. To najbardziej wrażliwa część inwestycji, bo łączy szacunek dla zabytkowej architektury z wymogami nowoczesnego stadionu – od instalacji przeciwpożarowych po systemy ewakuacji.

Jeśli nie dojdzie do opóźnień, miasto wskazuje jako orientacyjny horyzont zakończenia całej inwestycji lata 2033–2034. Jednym z kryteriów oceny ofert jest skrócenie czasu budowy nawet o 12 miesięcy, więc ostateczny termin zależeć będzie od propozycji wybranego partnera.

Projekt umowy PPP zakłada cztery etapy: projektowanie (do 14 miesięcy) oraz trzy kolejne fazy budowy – 28, 28 i 16 miesięcy – realizowane bezpośrednio po sobie.

Jak finansowany jest nowy stadion Polonii Warszawa?

Finansowanie kompleksu oparto na połączeniu środków miasta i kapitału prywatnego w formule Partnerstwo Publiczno‑Prywatne. Łączny koszt inwestycji szacuje się dziś na około 832 mln zł, z czego część ma pochodzić z budżetu miasta, a część od partnera prywatnego, który sfinansuje budowę i będzie zarządzał obiektami przez kilkadziesiąt lat.

Podstawowym narzędziem planowania wydatków jest Wieloletnia Prognoza Finansowa na lata 2025–2055. W jej ramach Miasto st. Warszawa zapisało środki m.in. na modernizację ośrodka przy Konwiktorskiej 6. Jednostka Aktywna Warszawa, odpowiadająca za miejskie obiekty sportowe, dysponuje w tym modelu kwotą około 587 mln zł na lata 2029–2052, czyli na okres trwania umowy, a nie na samą budowę.

Model PPP w praktyce

W klasycznym ujęciu Partnerstwo Publiczno‑Prywatne oznacza, że partner prywatny projektuje, buduje, finansuje i eksploatuje obiekt, a podmiot publiczny – tutaj miasto – spłaca inwestycję przez kolejne 20–30 lat. Część ryzyka budowlanego i operacyjnego przechodzi w ten sposób na partnera prywatnego, co ogranicza jednorazowe obciążenie budżetu. W przypadku Konwiktorskiej partner prywatny ma zarządzać parkingiem i CWS, a stadion i hala pozostaną pod miejskim zarządzaniem.

Miasto zakłada, że część kosztów zostanie zbilansowana dzięki przychodom z dzierżawy stadionu klubowi Polonia Warszawa oraz sprzedaży praw do nazwy obiektu. Wstępne szacunki mówią o około 106,5 mln zł z tytułu nazwy i 95,4 mln zł z dzierżawy w okresie obowiązywania umowy. Pozostała część to wynagrodzenie partnerskie wypłacane prywatnemu inwestorowi w rocznych ratach.

Propozycje zmian ze strony Polonii

Właściciel klubu, Grégoire Nitot, przedstawił alternatywną wizję finansowania i zarządzania kompleksem. Z perspektywy klubu obecny model PPP nie daje Polonii realnej kontroli nad obiektem i ogranicza możliwość generowania przychodów z gastronomii, lóż, powierzchni biurowych czy parkingu. To – w ocenie zarządu – utrudnia budowę stabilnego budżetu pierwszego zespołu i całej akademii.

Polonia proponuje kilka wariantów: zmodyfikowane PPP z pełnym zarządzaniem kompleksem przez klub, utworzenie spółki celowej z udziałem miasta i klubu albo przejęcie 100% własności przez klub. W każdym z tych scenariuszy stadion ma być przekształcony w arenę z rozsuwanym dachem, ponad 20 tysiącami miejsc, co najmniej 30 lożami biznesowymi i dużą liczbą miejsc premium. Taki obiekt mógłby funkcjonować przez ponad 100 dni w roku jako scena meczów, koncertów i kongresów.

Szacunkowy koszt całego kompleksu podawany w analizach wynosi około 500 mln zł w przypadku podstawowego wariantu i 832 mln zł w miejskiej prognozie finansowej z rozbudowanym modelem PPP.

Jak wyglądają wizualizacje i docelowa funkcja obiektu?

Wizualizacje przygotowane przez JSK Architekci pokazują stadion wkomponowany w zieleń, z ażurową fasadą i wyraźnie zaakcentowaną historyczną trybuną. Od strony ul. Bonifraterskiej widać reprezentacyjny front – modernistyczno‑socrealistyczny budynek z lat 50. – otoczony nową ramą dachu. Od strony parku elewacje są lżejsze, z dużymi prześwitami, które pozwalają dostrzec konstrukcję trybun i strumienie ludzi przemieszczających się po zadaszonej promenadzie wokół stadionu.

W dni meczowe kompleks będzie żył przede wszystkim piłką i koszykówką, ale docelowo ma być też areną mniejszych koncertów, turniejów młodzieżowych, wydarzeń rodzinnych i aktywności rekreacyjnych. Plac miejski z fontanną przed stadionem ma pełnić rolę lokalnego forum – miejsca spotkań dla mieszkańców Muranowa i Nowego Miasta. W połączeniu z powiększonym Parkiem Traugutta to szansa, by historyczne Konwiktorska 6 stało się jednym z najbardziej rozpoznawalnych adresów sportowych Warszawy.

Dyskusje o rozsuwanym dachu, sztucznej murawie czy zwiększeniu pojemności powyżej 20 tysięcy miejsc pokazują, że projekt może się jeszcze zmieniać wraz z rozmowami między miastem, klubem i potencjalnym partnerem prywatnym. Trzon pozostaje jednak jasny: nowy stadion Polonii ma być nowoczesny, całoroczny i silnie związany z otaczającym miasto parkiem i dzielnicą.