W Warszawie kontakty między właścicielami lokali a najemcami zadłużonymi w czynszu często kończą się długimi postępowaniami sądowymi. Prawo karne zabrania działań mających na celu przymuszenie lokatora do opuszczenia mieszkania, takich jak wymiana zamków, odcięcie prądu czy wystawienie rzeczy na klatkę schodową. Prawna ścieżka odzyskania lokalu obejmuje wypowiedzenie umowy, pozew o eksmisję i egzekucję komorniczą po wydaniu prawomocnego orzeczenia.
Co grozi właścicielowi za samowolną wymianę zamków?
Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego osoba, która stosuje przemoc innego rodzaju lub uporczywie utrudnia korzystanie z lokalu w celu wymuszenia wyprowadzki, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Do tego zakresu zalicza się m.in. odcinanie mediów i blokowanie dostępu do mieszkania. W trakcie przebywania lokatora w mieszkaniu obowiązuje tzw. mir domowy, dlatego właściciel nie może wejść do lokalu bez zgody osoby zamieszkującej. Skutkiem samowolnych działań są najczęściej interwencja policji oraz postępowanie karne wobec właściciela i obowiązek naprawienia szkody czy wypłaty zadośćuczynienia.
Jak krok po kroku wygląda prawna droga do eksmisji?
Procedura zaczyna się od spełnienia warunków formalnych przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Aby wypowiedzieć umowę z powodu zaległości, dłużnik musi zalegać z opłatami przez co najmniej 3 pełne okresy rozliczeniowe. Następnie właściciel musi wysłać pisemne ostrzeżenie i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie długu. Po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć pisemne wypowiedzenie z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Dopiero po rozwiązaniu umowy należy wnieść do sądu pozew o eksmisję oraz odrębny pozew o zapłatę zaległości i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Jakie przeszkody mogą opóźnić eksmisję?
Sąd ma ustawowy obowiązek badać, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Ochrona ta obejmuje m.in. kobiety w ciąży, małoletnich i osoby z istotnym stopniem niepełnosprawności. Jeżeli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, komornik nie wykona eksmisji do czasu wskazania przez gminę zastępczego mieszkania. W praktyce czas oczekiwania na lokal socjalny może być znaczny. Kolejnym ograniczeniem jest zakaz eksmisji w okresie zimowym od 1 listopada do 31 marca, jeśli dłużnik nie ma zapewnionego innego dachu nad głową. Po wydaniu prawomocnego wyroku egzekucję przeprowadza komornik przy sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia lokalu.
Jakie rozwiązania mogą przyspieszyć odzyskanie mieszkania?
Jednym z instrumentów stosowanych przez inwestorów jest najem okazjonalny z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem adresu zastępczego. Taka forma pozwala pominąć część długotrwałych procedur sądowych. Właściciele lokali inwestycyjnych na Woli, Mokotowie i w Śródmieściu coraz częściej korzystają z tej formy najmu z uwagi na długie oczekiwanie na lokale socjalne i wysokie ryzyko finansowe wynikające z półrocznego impasu opisującego standardową ścieżkę.
Czy zapowiadane zmiany w prawie wpłyną na odpowiedzialność karną?
W Sejmie pojawił się poselski projekt nowelizacji (druk nr 2447) zgłoszony przez klub Konfederacji, który proponuje m.in. skrócenie okresu zaległości uprawniającego do wypowiedzenia do jednego miesiąca, odebranie prawa do lokalu socjalnego osobom z zaległościami oraz wyłączenie odpowiedzialności karnej za odcięcie mediów czy wejście do lokalu przez właściciela. Projekt wywołuje spór między organizacjami właścicieli mieszkań a obrońcami praw lokatorów. Równocześnie parlament przyjął nowelizacje dotyczące wykonywania kar pozbawienia wolności i szerszego stosowania Systemu Dozoru Elektronicznego; jedna z przyjętych zmian ma na celu skuteczniejsze doprowadzanie skazanych do odbycia kary. Propozycje legislacyjne znajdują się na różnych etapach prac parlamentarnych i mogą wpłynąć na praktykę egzekucji, ale nie zmieniają wprost już obowiązujących przepisów karnych dotyczących samowolnych eksmisji.
Właścicielowi, który chce dochodzić swoich praw, pozostaje ścieżka sądowa: pisemne upomnienie, wypowiedzenie, pozew o eksmisję i prowadzenie egzekucji komorniczej po prawomocnym wyroku. Komornik może wykonać eksmisję dopiero po prawomocnym orzeczeniu i po rozstrzygnięciu kwestii lokalu socjalnego.
